在朝阳区东五环这片寸土寸金的土地上，一个备受市场关注却始终"引而不发"的项目，终于揭开了它的神秘面纱——金茂满昱。

这也是金茂在京的第二座"满系"作品，也是东坝板块首个真正意义上的第四代住宅。

一、43天的"金茂速度"

时间拨回到2026年4月30日，中国金茂以20.981亿元摘得朝阳东坝单店平房改造项目1105-01地块，折合楼面价约4.11万元/㎡。

从拿地到全盘规证，用时仅43天。

二、东坝首个第四代住宅：复刻满曜基因，做功能迭代

作为金茂在京的第二座"满系"作品，满昱在产品端基本复制了金茂满曜的成功基因。

金茂满曜的市场表现是满昱的底气：

• 去年5月30日首次领预售证，供应707套
• 截至目前网签547套，去化率76.7%
• 累计认购578套，累计认购占全盘81.1%
• 全盘成交网签均价7.46万元/㎡，成交总额51.69亿元

在"好房子"国标背景下，第四代住宅的核心特征是通过空间创新实现功能复合，集"空中园林""垂直绿化"于一体。

满昱正是将这一理念落地东坝的标杆之作。

三、三款主力户型深度解析

根据规划图推算，满昱共384套房源，主力户型三款：116㎡、140㎡、168㎡，另有少量顶退户型。

得房率

116平米户型赠送约13.7平米，实际得房率约86%-91%；

140平米户型赠送约18.6平米，实际得房率约88-93%；

168平米户型赠送约26平米，实际得房率约94%。

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116㎡三居：朝阳800万级稀缺入门

• 户型格局：南向三面宽，三室两厅两卫
• 参考对象：金茂满曜116㎡户型

• 分布：3#、6-8#楼，共176套，占比45.83%
• 
  

内部整体格局与满曜116㎡相似，除了赠送尺度外，南向次卧更加规整。

作为朝阳区同总价段的稀缺入门级改善，这一户型有望成为市场爆款。

140㎡四居：经典四叶草

• 户型格局：南向三面宽，四室两厅两卫
• 参考对象：金茂满曜133㎡户型
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• 分布：1#、2#、5#楼，共154套，占比40.1%
• 经典的四叶草户型，卧室分居四角互不干扰，是市场主流改善选择。
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168㎡四居：满曜148㎡的升级版，楼王担当

• 户型格局：南向四面宽，四室两厅三卫
• 参考对象：金茂满曜148㎡户型迭代版

分布：4#楼，共48套，占比12.5%

两个户型各有优缺点，你更喜欢哪一个？

四、赠送体系：南向内嵌阳台+北向双设备平台

客观对比来看，金茂满昱的赠送面积尺度相比满曜略有缩减

核心差异集中在南向观景阳台：

满曜全系户型标配 1.5 米进深的南向通面内嵌阳台，采光面完整、实用性更强。

即便如此，满昱的赠送率在整个东坝板块依旧属于第一梯队水准

重点关注北侧装饰构架，看是否能多出一块可灵活利用的惊喜拓展空间。

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五、价格预期

今年朝阳供地结构中，售价10万/㎡以上的项目占比高。

金茂满昱作为7万/㎡的新供项目，胜在稀缺性。

项目适合人群：

朝阳/望京外溢改善家庭，或东坝地缘性改善家庭，预算800-1100万，看重金茂科技系统+满系高赠送+东坝成熟配套，非日常地铁通勤的家庭。

如果咱们关注东坝金茂项目

你觉得东坝满昱卖多少钱合理？

六、配套解析：东坝成熟生活圈

东坝乡往南是平房乡街区，平房乡与东坝邻近相邻的规划朝新公园位置有人生终点站。直线距离约1公里，在乎的可以果断放弃！

七、写在最后

金茂满昱身上承载着市场多重期待：作为东坝首座第四代住宅，它既是金茂满系产品全新迭代升级作品，也是朝阳下半年 800-1000 万改善赛道里难得的新品供给。

产品层面，项目延续了金茂满曜成熟的爆款产品逻辑，同时在严控总价的前提下，对户型实用功能完成优化升级；

区位层面，依托东坝日渐完善的现成配套，日常生活氛围充足，短板是距离轨道交通有一定距离，邻近五环有噪音影响；

不过项目能否复刻满曜的热销，仍要看三大关键：官方最终定价、落地兑现的实景产品力，以及当下购房者对东坝板块的整体接受度。

当然，落到具体选房时，日照、不利因素等也是重点需要考虑的，我们做的项目3D建模、日照分析、一房一价出来会做定价策略分析和不利因素拆解等。

一句话总结：值得关注，但出手要三思而行。

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