近日，在郑州商都路运营了17年的居然之家正式撤场，物业方收回后更名为“世合国际”自主运营。这家河南首店的离场，绝非一次简单的门店经营调整，而是地产红利消退背景下，连锁卖场“二房东模式”与本土自持自营模式正面碰撞的缩影。

当行业全面步入存量洗牌周期，一场深刻的渠道变革正在重塑所有品牌与经销商的生存规则。

模式之困：“二房东”与“自持物业”的正面博弈

2009年，居然之家落地郑州商都路，凭借统一售后、先行赔付的标准化体系，在管理粗放的本土建材市场中撕开缺口。巅峰时期，其打出“一城九店”布局，依托地产上行红利快速拓店。这套“租赁物业+保底租金+流水扣点+统一收银”的强管控模式，曾是全国连锁卖场复制扩张的标准打法。

然而，当行业周期反转，这套成熟模式的矛盾全面暴露。连锁卖场作为中间运营方，对上要承担固定高额物业租金，对下面对客流下滑、经销商现金流承压的现实。统一收银占用商户资金、销售扣点叠加固定房租，多重成本挤压下，经销商经营难以为继；而上市卖场受财报约束，难以灵活调整全国统一规则，两头承压成为常态。

反观物业持有方河南世合，相较于连锁卖场层层加价的运营体系，自持物业自主运营省去了中间品牌溢价。其采用固定租金、商户自主收银的灵活模式，大幅降低了商户的综合经营成本，精准匹配了批发、刚需建材商户的生存诉求。

这两种模式的博弈，核心从来不是租金高低，而是存量市场下“成本效率”与“灵活适配”的较量。

行业缩影：告别“开店即盈利”的增量时代

郑州门店的撤场，是全行业的一个切面。近年来，居然之家、红星美凯龙等头部企业持续关闭低效租赁门店，全国建材家居卖场总面积同比下滑超1%，部分品类门店退租率接近半数。行业已彻底告别“开店即盈利”的增量时代。

透过这一案例，家居渠道的三大变革方向已然清晰：

• 去中间化成主流：本土自持物业卖场话语权持续提升，通过砍掉连锁品牌中间差价，以低成本政策锁定商户。
• 从盲目扩张转向收缩提质：各大连锁主动出清高成本老店，摒弃“一城多店”的规模竞赛，聚焦优质核心门店深耕。
• 业态错位长期共存：连锁卖场主攻高端整装、改善型零售；本土专业市场承接批发、刚需渠道，两类市场走向差异化竞争。

在存量博弈中，单纯依靠收租的“包租公”时代已经终结。家居卖场正从“场地提供者”向“价值创造者”转型，核心逻辑是从“卖商品”转向“卖生活方式”。

1. 场景重构，打造沉浸式体验

家不再只是居住空间，而成为个人生活态度和情绪价值的重要载体。卖场正在打破单一的商品交易功能，引入餐饮、咖啡、亲子教培、萌宠互动等新业态，围绕“人宠家”等主题打造沉浸式体验空间。未来的竞争，不再是谁价格更低，而是谁更懂消费者、更懂场景体验、更懂用户情绪。

2. 跨界融合，提升消费频次

家居属于低频消费，而家电、汽车等属于中频消费。红星美凯龙等卖场正大力引入智能电器馆、新能源汽车及二手车展厅，打造“人车家”三位一体的智能生活新场景。通过高频业态带动低频消费，有效提升用户的复购率、到访频次及黏性。

3. 赋能设计师，抢占流量新入口

设计师是离业主最近的决策入口。头部卖场正通过打造M+高端家装设计中心、推出AI数字选材系统等方式，深度锚定设计师群体。卖场正从单纯的租赁场地，转型为集获客、体验、交易、交付于一体的“设计服务枢纽”。

结语：活下去，活得高效

对家居企业与经销商而言，市场逻辑已经改变。过去比拼卖场规模、门店数量，未来竞争核心落在服务效率、成本控制与精准客群匹配。

品牌方选址布局，不能再单一迷信全国连锁品牌背书，需要综合考量物业产权、卖场运营规则与商户扶持政策；经销商选场经营，低成本、资金占用少的本土自持市场，将成为更稳妥的生存选择。

三十余年家居流通变迁证明，没有永远领先的商业模式，只有适配当下市场的经营路径。地产增量红利彻底褪去，行业洗牌仍将持续。唯有放下规模执念，回归商户与消费者的真实需求，精简成本、灵活调整，才能在存量竞争中站稳脚跟。

活下去、活得高效，才是当下家居行业最重要的命题。