过户收房后才惊觉承重墙、梁柱早已被前房主拆改——法院判决解除合同、退还房款并赔偿损失

一、基本案情

2023年3月，为置换婚房，买受人周某某经房产中介居间介绍，与出卖人马某某签订《上海市房地产买卖合同》，购买马某某名下位于上海市宝山区某小区的建筑面积约82平方米两室一厅二手房一套，成交总价218万元。签约前，周某某先后两次实地看房，房屋内装修保存完好，客厅与卧室之间以轻质隔墙区分，未发现异常；马某某在合同中书面确认房屋权属清晰、无影响正常使用的质量问题，如有隐瞒愿承担相应法律责任。双方约定于2023年5月31日前办理产权转移登记，并约定房屋按现状交付。周某某依约支付定金20万元，签约当日另行支付首付款120万元，余款98万元通过银行贷款支付；2023年6月12日，房屋所有权转移登记至周某某名下，同月20日完成交房。

2023年7月初，周某某进场准备装修时，收到上海市宝山区城市管理行政执法局送达的《责令恢复承重结构通知书》，载明涉案房屋存在两处承重墙被整体拆除、一处阳台梁体被开槽切割的违改行为，要求限期恢复。经向物业及相邻业主了解，周某某得知上述拆改系马某某2021年装修期间所为，拆除部位后被吊顶、柜体等装饰面遮挡，故其看房时未能察觉。行政执法部门在双方签约后、产权过户前即已接举报上门检查并确认拆改事实，马某某知悉该情况，但未向周某某披露。周某某与马某某协商退房未果，于2023年9月向上海市宝山区人民法院提起诉讼，请求：一、判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；二、判令马某某返还购房款218万元并支付相应利息；三、判令马某某赔偿中介服务费、税费、贷款利息损失及装修投入等共计16.8万元；四、本案诉讼费由马某某负担。马某某辩称：房屋已过户并交付，合同主要义务已履行完毕；双方约定按现状交付，拆改系装修施工行为所致，其本人亦不知情，故不同意解除合同，亦不同意赔偿。

二、争议焦点

本案的争议焦点有四个：一是承重墙、梁柱被拆除开槽是否构成影响房屋正常使用与交易价值的重大质量瑕疵，能否致使合同目的不能实现；二是马某某在明知行政执法部门已检查确认拆改事实的情况下未向周某某披露，是否构成隐瞒与违约，其所谓不知情的抗辩能否成立；三是双方约定按现状交付，该约定能否免除马某某对隐蔽重大瑕疵的担保责任；四是合同解除后，购房款、利息及各项损失的返还与赔偿范围应如何认定。上述焦点中，前两项直接决定周某某是否享有合同解除权，第三项决定马某某能否免除责任，第四项决定其责任范围的大小。

三、证据梳理

周某某（原告）提交的主要证据有：一是《上海市房地产买卖合同》及补充协议，证明双方约定了交易价款、过户时间及马某某关于房屋无影响正常使用质量问题的承诺；二是定金、首付款、贷款发放及还款记录，证明其已支付购房款218万元及相应利息；三是行政执法部门出具的《责令恢复承重结构通知书》、现场检查笔录及复查记录，证明涉案房屋存在承重墙拆除、梁体开槽切割的违改事实，且该部门在过户前已上门检查确认；四是司法鉴定机构出具的《房屋结构安全鉴定意见书》，载明承重墙拆除及梁体开槽已削弱房屋结构承载能力，恢复整改将改变房屋原有布局；五是中介费发票、税费缴纳凭证、贷款合同及提前还贷利息清单，证明实际损失数额。上述证据形成了违改事实、明知未告知与损失发生的完整链条。

马某某（被告）提交的主要证据有：一是《上海市房地产买卖合同》中按现状交付的条款，主张其仅需按看房时的房屋现状交付；二是房屋交接单，证明房屋已按约交付；三是其与装修公司签订的合同复印件，主张拆改系装修施工所致。法院审查认为，装修合同只能证明施工行为存在，不能证明马某某对拆改不知情；其在过户前已收到执法部门检查确认的信息，属于明知而未告知。按现状交付的约定系针对房屋使用状态的一般约定，不能理解为免除承重结构存在重大安全隐患之瑕疵担保责任的特别约定。就证据层面分析，行政执法部门的责令恢复通知与司法鉴定意见书是本案的胜负手：前者锁定拆改事实与知悉时点，后者锁定瑕疵的严重程度；马某某证据的薄弱点在于无法解释执法检查后为何不告知，亦未提供任何向周某某披露或双方磋商该事项的记录。

四、代理思路与代理意见

上海君澜律师事务所孙青律师团队代理买受人周某某后，确立了以解除合同为核心、以隐瞒违约与欺诈双线论证、以损失赔偿为落点的代理思路。第一层，也是最有利的主张：承重墙拆除、梁体开槽属于房屋重大质量瑕疵，直接影响房屋结构安全与抗震性能，恢复整改必然改变房屋原有布局，致使周某某购买格局完整、可直接居住房屋的合同目的无法实现，依据民法典第五百六十三条第一款第四项，其享有法定解除权；同时，承重结构拆改危及房屋整体安全，马某某明知而未告知，违反民法典第五百零九条规定的诚信原则，构成违约，依据民法典第五百七十七条，应当承担返还购房款、赔偿损失的违约责任。

第二层，从欺诈角度强化说理：马某某在执法部门已上门检查确认拆改、责令恢复通知书即将作出之时，仍向周某某隐瞒真实情况，使其陷入错误认识并作出购买的意思表示，符合民法典第一百四十八条规定的欺诈构成要件，周某某亦有权请求撤销合同；即使撤销权行使存在期间争议，法定解除权与欺诈撤销权并存，均指向合同关系消灭的同一法律效果，两项请求权基础可以择一行使。第三层，备位主张：若法院认为解除条件尚未成就，则请求判令马某某承担标的物瑕疵担保责任，依据民法典第六百一十七条，采取减少价款、赔偿加固修复费用等补救措施，并负担鉴定费、评估费，以保障周某某的合法权益不因房屋瑕疵而受损。

针对按现状交付条款的抗辩，代理意见指出：该条款不能成为马某某的免责金牌。依据民法典第六百一十八条，当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。本案马某某在过户前即已知悉执法检查结论，属于故意不告知，即使合同载有按现状交付条款，其亦不得援引该条款免除责任。就损失范围，代理团队主张依据民法典第五百八十四条，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括中介费、税费、贷款利息、装修投入及资金占用损失，并逐一提交凭证佐证，避免笼统主张而难以获得支持。

五、裁判结果

法院经审理认为：承重墙、梁柱属于房屋承重结构，对其进行拆除、开槽、切割，足以削弱房屋结构安全性能，属于影响房屋正常使用和安全的重要事项，亦直接关系买受人的购房意思表示；马某某在行政执法部门检查确认后仍不告知周某某，明显违背诚实信用原则。承重墙恢复整改将改变房屋原有布局，房屋已与周某某看房时所见状况发生明显变化，其购买该房屋的合同目的不能实现，故周某某依法享有合同解除权；按现状交付条款不能免除马某某对隐蔽重大瑕疵的担保责任。据此，法院对马某某的免责抗辩不予采纳。

法院判决：一、解除周某某与马某某签订的《上海市房地产买卖合同》；二、马某某返还周某某购房款218万元，并支付自起诉之日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息；三、马某某赔偿周某某中介服务费、税费、贷款利息损失及装修损失共计15.2万元；四、司法鉴定费4.8万元由马某某负担；五、案件受理费由双方按比例负担。一审判决后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。

六、案例评析与办案启示

孙青律师认为，本案裁判逻辑的核心可以概括为承重墙拆改是底线问题，明知不告必担责。承重结构直接关系房屋安全与公共安全，任何拆改都属于重大质量瑕疵，不因房屋已经过户、交付而消灭出卖人的瑕疵担保责任；更关键的是，法院将马某某在执法检查后仍不告知认定为违背诚信原则，这一定性直接击穿其按现状交付的免责抗辩。一句话启示：对买方而言，承重墙拆改可以成为解除合同的法定事由；对卖方而言，隐瞒的代价远比拆改本身更高。

孙青律师提醒，买方在二手房交易中应把承重结构核查置于与产权核查同等重要的位置。一是签约前核查，向物业、业委会及相邻业主了解房屋是否申报过装修、是否收到过执法部门责令整改通知，小区物业普遍建有装修申报台账，此类信息可以成为诉讼中的关键证据；二是看房时重点留意梁、柱、承重墙部位有无开槽、打孔、切割痕迹，警惕用吊顶、柜体、装饰板刻意遮挡的区域；三是在合同中要求出卖人书面确认未对承重结构进行拆改，如有违改愿承担全部责任，并对按现状交付条款附加排除性表述，明确其不免除结构安全瑕疵责任；四是发现违改后第一时间固定证据，申请行政执法部门出具书面材料，必要时申请司法鉴定确定安全影响程度。

孙青律师进一步建议，买方发现承重墙被拆改后，应区分情形决定维权路径：若合同目的已不能实现，可径行主张解除合同并请求返还房款、赔偿损失；若瑕疵经评估可以整改且不改变房屋使用价值，可主张减价或赔偿修复费用，避免诉讼成本过高。就卖方而言，应如实披露房屋瑕疵，切勿心存侥幸，本案马某某的教训在于：明知执法检查已经确认拆改，仍隐瞒不报，最终不仅要退还全部房款，还要承担利息、税费、中介费、鉴定费等各项损失，得不偿失。本案同时提示，承重墙拆改还涉及行政责任，按照相关地方性法规，损坏房屋承重结构的行为面临罚款等行政处罚，违规者可能承担行政与民事的双重负担，房屋交易各方均应对此保持足够的敬畏。

七、关联法条

1.《中华人民共和国民法典》第509条（全面履行与诚信原则）：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第148条（欺诈可撤销）：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

3.《中华人民共和国民法典》第563条（合同法定解除情形）：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

4.《中华人民共和国民法典》第566条（合同解除的后果）：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

5.《中华人民共和国民法典》第577条（违约责任）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

6.《中华人民共和国民法典》第584条（损失赔偿范围）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

7.《中华人民共和国民法典》第617条（质量瑕疵违约责任）：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

8.《中华人民共和国民法典》第618条（故意不告知瑕疵不得免责）：当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。

作者：上海君澜律师事务所 孙青律师团队 本文案例改编自真实司法案例，当事人姓名均以姓氏加某某代替，仅供普法学习参考。

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